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선정 이유: 법정 자격 시험의 실체
공인중개사 자격증은 단순한 스펙이 아닌 부동산 거래의 법정 중개행위를 할 수 있는 유일한 국가공인 자격입니다. 2026년부터 달라지는 사전교육 의무 이수 시간과 시험 과목별 출제 경향 변화를 파악하지 못하면, 합격선을 넘기조차 어려워집니다. 특히 2차 시험의 서술형 문제는 객관식 위주의 학습 방식으로는 대응이 불가능한 구조로 설계되어 있어, 단순 문제풀이가 아닌 법리적 사고방식의 전환이 필수적입니다.
현행 공인중개사법 및 시행규칙은 이 자격의 취득을 두 단계 시험과 사전교육으로 엄격히 규제하고 있으며, 각 단계별로 명확한 응시 자격과 합격 기준을 설정하고 있습니다. 이 글은 법규에 기반한 객관적 정보를 중심으로 실제 시험에 필요한 행정 절차, 과목별 특성, 그리고 합격 후 등록까지 완벽한 로드맵을 제공합니다.
1차 시험 구조와 정확한 합격 기준
1차 시험은 민법과 부동산학개론 두 과목으로 구성되어 있습니다. 100문항 전부 객관식 4지선다형이며, 시험 시간은 과목당 120분씩 총 240분이 배정됩니다.
과목별 출제 비중과 특성
민법은 재산권 변동, 계약, 소유권에 관한 법리를 다룹니다. 암기보다는 판례를 통한 논리적 이해가 중요합니다. 부동산학개론은 경제학적 개념과 정책, 등기 제도 등이 융합된 과목으로, 최근 부동산 정책 변화를 반영한 실무 중심 문제가 증가하고 있습니다.
합격 기준은 매우 명확합니다. 총점 100점 만점에 60점 이상이면서, 각 과목별로 40점 미만 과락이 없어야 합니다. 한 과목에서 100점을 받아도 다른 과목이 39점이면 불합격입니다. 이른바 ‘균형 있는 합격’이 강제되는 구조입니다.
| 구분 | 과목 | 문항 수 | 시험 시간 | 합격 기준 | 과락 기준 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1차 | 민법 | 100문항 | 120분 | 총점 60점 이상 | 과목당 40점 미만 |
| 1차 | 부동산학개론 | 100문항 | 120분 | 동일 | 동일 |
| 2차 | 부동산공법 | 40문항 | 120분 | 총점 60점 이상 | 과목당 40점 미만 |
| 2차 | 부동산세법 | 20문항 | 60분 | 동일 | 동일 |
| 2차 | 민법 및 민사특별법 | 40문항 | 120분 | 동일 | 동일 |
| 2차 | 서술형 | 4문항 | 120분 | 동일 | 포함된 과목 중 과락 |
2차 시험의 서술형 벽을 넘는 전략
2차는 1차와 차원이 다릅니다. 부동산공법(객관식 40), 부동산세법(객관식 20), 민법 및 민사특별법(객관식 40)에 더해 서술형 4문항이 추가됩니다. 서술형은 민법과 부동산공법에서 각 2문항씩 출제되며, 판례 분석과 법조문 적용 능력을 묻습니다.
서술형 평가 체계의 본질
단순 지식 암기로는 답할 수 없습니다. 사실관계를 인정하고, 관련 법조문을 인용하며, 논리적 결론을 도출하는 과정이 채점 기준에 포함됩니다. 특히 공법 영역에서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 건축법, 주택법 등 복수의 법률이 교차하는 사안에서 어떤 규정을 우선 적용할 것인지 판단해야 합니다.
부동산세법은 세율 계산과 비과세 요건 확인이 핵심입니다. 계산 문제가 빗발치므로 공식 암기보다는 세목별 산출 구조를 정확히 이해해야 합니다. 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세의 과세 시기와 과세 표준 산정 방식이 출제의 중심축을 이룹니다.
응시 자격과 원서 접수 행정 절차
공인중개사 시험에 응시하기 위해서는 고등학교 졸업 이상의 학력이 필요합니다. 검정고시 등가 학력은 인정되나, 중졸 이하 학력자는 응시할 수 없습니다. 외국 학력의 경우 한국교육원격대학원 등에서 학력 인증을 받아야 합니다.
원서 접수와 수수료 납부
원서 접수는 한국산업인력공단 Q-Net을 통해 온라인으로만 가능합니다. 접수 기간은 일반적으로 1차 시험은 매년 2월 중순, 2차 시험은 8월 중순에 진행됩니다. 수험료는 1차 시험 과목당 22,000원, 2차 시험 과목당 22,000원이며, 서술형은 별도 시험이 아닌 2차 과목에 포함되어 추가 과목으로 처리되지 않습니다.
시험 장소는 전국 주요 도시의 고등학교 및 대학교로 배정되며, 수험표는 시험일 1주일 전부터 출력 가능합니다. 신분증과 수험표를 반드시 지참해야 하며, 전자계산기는 허용 기종만 사용 가능합니다.
합격 후 사전교육 의무 이수 절차
시험에 합격했다고 끝이 아닙니다. 공인중개사법 제8조의2에 따라 자격증을 받기 위해서는 반드시 사전교육을 이수해야 합니다. 2026년 기준 사전교육 시간은 총 120시간으로, 이론 80시간과 실무 40시간으로 구성되어 있습니다.
사전교육은 한국공인중개사협회와 산하기관에서만 실시되며, 온라인과 오프라인 병행 수강이 가능합니다. 미이수 시 자격증이 발급되지 않으며, 응시자가 시험에 합격한 날부터 5년 이내에 이수를 완료해야 합니다.
등록까지의 절차는 다음과 같습니다.
1. 시험 합격 증명서 출력
2. 사전교육 기관 선정 및 수강신청
3. 120시간 이수증 발급
4. 관할 지방자치단단체(시/도)에 등록 신청
5. 공인중개사 등록증 수령
등록을 마쳐야 비로소 중개업무를 개시할 수 있는 법적 지위를 획득합니다.
2026년 시험 일정과 체크포인트
2026년 공인중개사 시험은 예년과 유사한 일정으로 진행될 예정입니다. 1차 시험은 4월 마지막 주 토요일에 시행되며, 합격자 발표는 5월 중순입니다. 2차 시험은 10월 셋째 주 토요일에 시행되며, 최종 합격자 발표는 11월 중순이 됩니다.
시험 일정 변경 가능성은 국가공인자격시험 기본 계획에 따라 결정되므로, 한국산업인력공단 공지사항을 수시로 확인해야 합니다. 특히 코로나19 이후 변화된 시험장 방역 수칙이나 입실 절차가 있을 수 있으니, 시험일 3일 전부터 공고를 재확인하는 습관이 필요합니다.
시험 당일 체크리스트는 이렇습니다.
– 수험표와 신분증(사진 부착 및 유효기간 내)
– 흑색 볼펜(잉크 지워짐 방지용)
– 허용된 전자계산기(과학용 계산기는 불가, 간이 계산기만 가능)
– 마스크 및 개인 물품은 지정된 소지품 보관소에 반입
자주 묻는 질문
Q. 공인중개사 1차 시험에 합격했는데 2차 시험은 몇 년 안에 봐야 하나요?
A. 1차 시험 합격 후 2차 시험 응시는 수년 간의 유예 기간이 설정되어 있습니다. 통상적으로 5년 내에 2차 시험에 합격하면 1차 합격이 유효하며, 5년이 경과하면 1차 시험을 다시 응시해야 합니다. 다만 연도별 시행 계획에 따라 세부 사항은 변동될 수 있으므로 시험 공고문을 확인하는 것이 정확합니다.
Q. 사전교육 120시간을 온라인으로만 이수할 수 있나요?
A. 이론 교육 80시간은 온라인으로 이수 가능하지만, 실무 교육 40시간은 오프라인 실습이 필수입니다. 한국공인중개사협회 지회별로 개설되는 실무 교육장에서 대면 수업을 받아야 사전교육 이수 증명이 완료됩니다. 완전 온라인으로는 자격증 발급이 불가능합니다.
Q. 부동산세법 계산 문제에서 계산기 사용이 가능한가요?
A. 네, 사용 가능합니다. 다만 프로그래밍 기능이 있는 공학용 계산기나, 텍스트 저장 기능이 있는 계산기는 반입이 금지됩니다. 시험장에 비치된 간이 계산기를 사용하거나, 사전에 공인된 전자계산기만을 지참해야 하며, 스마트폰 계산기 사용은 부정행위로 간주됩니다.
Q. 외국인도 공인중개사 시험에 응시할 수 있나요?
A. 국내 거주 외국인은 응시가 가능합니다. 단, 고등학교 졸업 이상의 학력 증명과 국내 거주 증명(외국인등록증 등)이 필요합니다. 자격증 취득 후 등록 시에는 한국어 능력 검증이 추가로 요구될 수 있으며, 중개업무 개시 시 고객과의 소통 문제가 발생하지 않도록 언어 능력을 갖추는 것이 실무적으로 필요합니다.