경매 취득세 및 법무비 계산 완벽 가이드 (2026년 기준)
📑 목차
선정 이유: 경매 취득세 및 법무비 계산 분석의 필요성
낙찰 순간이 끝이 아니다. 경매를 통해 부동산을 취득하면 반드시 발생하는 것이 취득세와 법무비다. 단순히 낙찰가만 생각했다가는 예상보다 훨씬 큰 자금이 추가로 필요해 당황하는 경우가 빈번하다. 특히 취득세는 보유 주택 수에 따라 1%에서 13.4%까지 천차만별이며, 법무비도 경매개시결정문에 기재된 금액 기준으로 산정되어 일반 매매와는 전혀 다른 계산 로직을 적용받는다.
2020년 이후 다주택자 중과세 도입과 지속적인 세법 개정으로 인해 경매 취득자들의 혼란은 가중되고 있다. 법원은 매각대금 완납 후 소유권 이전등기를 촉탁하며, 이때 취득세 납부 영수증이 필수 서류로 요구된다. 법무비 역시 등기신청 시 납입 확인서를 제출해야만 절차가 진행된다. 이러한 행정 절차를 정확히 이해하지 못하면 낙찰 물건의 소유권 확보가 지연되거나, 불필요한 가산세 부담까지 발생할 수 있다.
취득세 계산 방법과 세율 구조
취득세는 부동산을 취득한 자가 지방자치단체에 납부하는 지방세다. 경매로 취득하는 경우에도 예외는 없으며, 낙찰가를 과세표준으로 한다.
과세표준 산정 방식
경매 취득세의 과세표준은 낙찰가에 취득세, 등록면허세 등 기타 부수비용을 가산한 금액으로 계산한다. 다만 명도비용이나 리모델링 비용은 취득가액에 포함되지 않는다.
세율 체계
주택과 상가/토지의 세율은 상이하며, 개인과 법인에게도 차등을 둔다.
| 구분 | 1주택 | 2주택 | 3주택 | 4주택 이상 | 법인 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주택 (개인) | 1~3% (공시가 기준) | 8% | 12% | 13.4% | – |
| 주택 (조정대상지역 2주택) | – | 12% | – | – | – |
| 상가/토지 | 4.6% (취득가액 기준) | 4.6% | 4.6% | 4.6% | 4.6% |
| 법인 주택 | – | – | – | – | 13.4% |
상가의 경우 경매, 분양, 매매 방식과 무관하게 취득가액의 4.6%가 일괄 적용된다. 반면 주택은 개인의 보유 주택 수에 따라 중과세율이 적용되어 1주택자는 공시가격 구간별 1~3%를, 2주택자는 8%(조정대상지역 2주택은 12%), 3주택자는 12%, 4주택 이상은 13.4%의 세율을 부담해야 한다.
취득 시점이 6월 1일 이전인지 이후인지도 보유세와 연계되어 중요하다. 6월 1일 이후 낙찰받으면 해당 연도 재산세와 종합부동산세 납세의무가 발생하지 않는다.
법무비 산정 기준과 지급 절차
법무비는 경매개시결정문에 기재된 채권액을 기준으로 산정된다. 일반 매매 등기 시에는 거래가액을 기준으로 하지만, 경매는 채권액이 기준점이 된다는 점이 핵심 차이다.
산정 방식
경매법무비는 경매개시결정문상 청구채권액(원금+연체이자+비용)을 기준으로 한다. 법무법인마다 차등을 두지만, 일반적으로 다음과 같은 비율로 산정된다.
– 1천만원 이하: 0.5%
– 1천만원 초과 5천만원 이하: 0.4%
– 5천만원 초과 1억원 이하: 0.3%
– 1억원 초과: 0.2% 내외
최저 수임료 규정이 있어 일정 금액(보통 30~50만원) 미만으로는 책정되지 않는 경우가 대부분이다. 또한 채권액이 10억원을 초과하면 협의에 따라 별도 비율이 적용되기도 한다.
지급 시점과 절차
매각대금 완납 후 법원에 등기촉탁을 신청할 때 법무비를 납입 확인서와 함께 제출해야 한다. 법원사무관등이 촉탁서를 접수하고 등기소로 이첩하면 소유권 이전등기가 완료된다.
등기비용 중 취득세와 등록면허세는 별도로 세무서에 납부하며, 법무비는 법무법인(또는 사무소)에 지급한다. 등기신청서 작성, 위임장 작성, 필요경비 영수증 정리 등 법무사의 업무 범위가 포함되어 있다.
다주택자 중과세와 경매 특례
2020년 7월 10일 부동산대책 이후 다주택자에 대한 취득세 중과세율이 대폭 강화되었다. 경매로 취득하더라도 이 중과세율을 피할 수 없다.
중과세율 적용 기준
조정대상지역 내 2주택 보유 시 기본세율(8%)에 추가로 4%가 가산되어 12%가 적용된다. 3주택자는 기본세율 12%, 4주택 이상은 13.4%의 고율 세율이 적용된다. 법인이 주택을 취득하는 경우에는 개인 최고세율인 13.4%를 단일세율로 적용받는다.
양도소득세와의 연계
경매로 취득한 후 양도할 때도 중과세율이 적용된다. 2주택자는 기본세율(6~42%)에 20%p가 가산되고, 3주택자는 30%p가 가산된다. 다만 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우에는 양도소득세가 면제된다.
1세대 1주택 요건은 거주자 및 배우자가 동일 주소에서 생계를 같이 하는 가족과 구성하는 1세대가 국내에 1주택만 보유하고, 해당 주택의 보유기간이 2년 이상(조정대상지역은 2년 거주 및 2년 보유)인 경우에 해당한다.
경매 취득 시 추가 발생 비용 체크리스트
취득세와 법무비 외에도 경매 취득 후 반드시 고려해야 할 비용들이 있다. 이들을 소홀히 하면 수익률 계산에 큰 차질이 생긴다.
필수 비용
– 인지세: 등기신청 시 납부하며, 취득가액에 따라 0.1~0.3% 수준이다.
– 등록면허세: 부동산 등록 시 발생하며 취득가액의 0.1%다.
– 지방교육세: 취득세의 20%를 추가로 납부한다.
– 농어촌특별세: 취득세의 10%를 추가로 납부한다.
선택적 비용 (필요경비 인정 여부)
상가를 리모델링하거나 엘리베이터를 설치하는 등 자본적 지출은 향후 양도시 필요경비로 인정받을 수 있다. 다만 전 소유자의 체납 관리비를 대신 납부한 금액이나 명도합의 시 지급한 이사비용은 법적 지급 의무가 없는 비용이므로 필요경비로 인정되지 않는다.
자주 묻는 질문
Q. 경매로 취득한 부동산의 취득세 과세표준은 낙찰가만 기준으로 하나요?
A. 낙찰가에 취득세, 등록면허세 등 기타 부수비용을 가산한 금액을 과세표준으로 한다. 단 명도비용은 취득가액에 포함되지 않는다.
Q. 법무비는 반드시 경매개시결정문 기준으로 계산해야 하나요?
A. 경매의 경우 일반 매매와 달리 경매개시결정문에 기재된 채권액을 기준으로 법무비가 산정된다. 거래가액(낙찰가)이 아닌 채권액 기준이므로 유의해야 한다.
Q. 다주택자 중과세율이 적용되는 경우 취득세율은 어떻게 되나요?
A. 2주택은 8%(조정대상지역 2주택은 12%), 3주택은 12%, 4주택 이상은 13.4%가 적용된다. 법인이 주택을 취득하면 13.4%의 단일세율이 적용된다.
Q. 6월 1일 이후에 경매 낙찰받으면 재산세는 어떻게 되나요?
A. 재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 납세의무가 발생한다. 따라서 6월 1일 이후에 낙찰받으면 해당 연도에는 재산세와 종합부동산세 납세의무가 없다.